차이가 난다고?” 아파트 가격의 비밀 “우리 집과 옆집 가격이 1억이나

 '우리 집이랑 옆집 값이 1억이나 차이 나?' 아파트 값의 비밀같은 평수인데 1억원이나 차이가 났어요얼마 전 부동산을 방문했는데 같은 층에 같은 평수의 옆동과 내 집 값이 1억원이나 차이가 났어요.어떻게 이렇게 차이가 나는지.. 속상하고.. 좀 더 꼼꼼히 확인하고 집을 사고 팔았어야 했는데.. 아쉽네요..

대한민국 국민이라면 부동산의 중요성을 특별히 언급하지 않아도 여러분은 잘 알고 계실 겁니다.

특히 부동산 중에서도 주거 공간, 그 중에서도 가장 인기 있는 아파트에 대한 관심과 논란은 끊이지 않고 있습니다.

아파트는 주거지일 뿐만 아니라 자산 증식의 근간이 되는 부동산으로 간주되어 그 가치에 대해서 굉장히 민감한 이야기가 오가게 되는데요.

위의 사례처럼 같은 평수, 같은 층 아파트 간의 가격차가 발생하여 논란이 되고 있습니다.

오늘은 이러한 현상에 대한 이해를 위해 아파트 가격 형성의 비밀을 알아보는 시간을 가져보려고 합니다.

●아파트 시초, 공시가격이란?맨션 가격의 가장 기초가 되는 것은 '공시가격'입니다.

공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부장관과 시장·군수구청장이 '부동산 가격 공시에 관한 법률'에 의거 공시하는 가격을 말합니다.

공시가격은 재산세, 종합부동산세 등 세금뿐만 아니라 전세보증보험 보장범위 산정 등의 표준으로 쓰이는 매우 중요한 아파트 가격지표입니다.

(참고자료 : 국토교통부 블로그)

공시가격은 위 자료와 동일한 과정을 거쳐 결정되는데, 공정하고 합리적인 가격 책정을 위해 실거래가뿐만 아니라 감정평가의 전례, 주택매매동향, 민간시세정보, 매물정보 등 다양한 가격자료를 종합하여 산정합니다.

만약 실제 거래가 없다면 인근 유사 아파트의 실거래가 및 거래수준, 매물정보, 단지 내 평형별 가격 추이, 해당 지역의 주택 매매가 동향 등을 종합적으로 분석하여 공시지가를 산정합니다.

아파트값에영향을주는요소,그럼이렇게합리적으로도출된아파트의공시가격이같은평형의같은층인데차이가나는이유는뭘까요?

그것은 쾌적하고 좋은 주거에 대한 욕구가 높아진 것에 있습니다.

"아파트 동의 위치나 층수에 따른 조망, 조향, 일조, 소음 등의 요소는 주거환경을 쾌적하게 결정하는 요소이며, 이러한 요소들은 "공동주택가격조사 및 선정기준"에 포함되어 가격형성의 요인으로 작용하고 있습니다"

쾌적한 주거환경에 대한 욕구가 커지면서 이들 요소가 가격에 미치는 영향은 점점 커져 매각 간 상당한 가격차가 빚어지고 있다.

이러한 가격 결정 요소에 대해 좀 더 명확하게 이해하기 위해, 한 예를 들면서 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.일조권은 다른 건물 등에 의하여 방해받지 않고 햇빛을 충분히 확보할 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 우리 집에 햇빛이 얼마나 잘 드는지 보는 거죠.

일조권이 좋은 아파트는 환경이 쾌적할 뿐만 아니라 난방비에도 영향을 주기 때문에 일조권을 중요하게 생각하고 있습니다만.

특히 여름에는 태양이 짧게 비추고 겨울에는 길게 비추는 남향을 사람들이 좋아하는 이유도 이 때문이죠.

2. 조망권 일조권과 함께 조망권도 빼놓을 수 없군요 조망권은 바깥경관을 볼 수 있는 권리입니다.

"사람마다 조망이 다르지만 집 앞에 건물이 보이는 조망보다는 강, 호수, 공원, 산 등 탁 트인 자연경관을 대부분 좋아합니다"

일례로 경기도 부천시 아파트 102동은 발코니 전체가 파크뷰인 반면 103동은 102동에 가려 상대적으로 공원이 적어 보이는 상황에서 부동산 공시가격을 확인할 경우

10층 기준으로 102동의 최대 공시가격은 7억3천만원, 103동은 6억5천만원으로 약 8천만원의 차이가 발생했습니다.

3. 층수의 중요한 일조권과 조망권에 영향을 미치는 것은 층수입니다.

저층의 경우 주변 건물로 인해 햇볕이 잘 들지 않거나 건물 외벽이 풍경인 경우가 많고 소음과 사생활 침해로 불편을 겪을 수 있어 평가가 낮습니다.

반면 고층으로 갈수록 로열층으로 불리며 전망 좋은 전망을 누릴 수 있어 저층보다는 인기가 높습니다. 4. 입지조건 입지조건도 아파트 가격을 결정하는 요소입니다. 대단위 단지의 경우 아파트 입구 거리를 기준으로 가격차가 있거나 주변 지하철역, 근린상권과의 거리 차이에 따라 가격차가 있을 수 있습니다.

또다만제편의시설과의접근성도한몫한다고하니까매매나임대를할때여러가지조건을잘고려해봐야합니다.

(참고자료: 동아일보) 다른 사유, 임대차법과 같이 단순히 해당 주택의 특성이 가격에 반영되는 경우도 있으나, 세입자의 유무와 임대차계약의 조건에 따라서도 가격이 크게 달라집니다.

2020년 7월 임대차법이 도입되어 세입자가 계약갱신청구권을 요구할 경우 전세값을 최대 5%까지 올릴 수 있으며, 이러한 이유로 같은 아파트 안에서도 계약갱신 여부와 세입자 유무에 따라 억대의 가격차가 확인되고 있습니다. (상기 자료 참고)

따라서 아파트 거래 시 주변 환경은 물론 유사 물건의 시세도 함께 확인하고 거래하려는 가격이 적정한지에 대한 검토가 필요합니다.

이렇게 아파트 가격에 영향을 미치는 요인에 대해 알아봤는데요

2020년 국토교통부 주거실태조사에 따르면 전국 가구의 아파트 거주 비중이 지속적으로 늘고 있습니다. (2006년 41.8% → 2020년 51.1%)

이러한 경향은 향후에도 심각화될 전망이며, 이에 따라 매물별 요건에 따라 가격 편차가 더욱 커질 가능성도 있습니다.

오늘 전달드린 정보가 맨션 거래 성사에 도움이 되길 바랍니다.

BNP파리바카디프생명은 여러분의 성공적인 '내 집 마련의 꿈'을 응원합니다.