브리지론(Bridge Loa n) 금리가 높은 이유

 브리지론(Bridge Loa n) 금리가 높은 이유




이 글은 2018년에 썼습니다 재편집해서 다시 써보세요.


부동산 PF 대출은 본 PF와 브리지론(Bridge Loan)으로 크게 나눌 수 있습니다. 시행사가 직접 땅을 사거나 땅 소유자에게 10%의 계약금을 주고 약정서를 받아 시공사의 공사도급 계약서나 인허가까지 완료한 사업장에 땅값이나 공사비를 빌려주는 것이 본질 PF입니다.

요즘처럼 부동산 시장이 호황일 때는 위험이 낮고 은행이나 대형 증권사가 저리로 대출을 받기 때문에 중소형 증권사나 제2금융권은 본 PF 경쟁력이 떨어져 브리지론에 집중하고 있습니다.부동산 PF 대출은 크게 브리지론(Bridge Loan)과 본 PF로 나뉩니다. 시행사가 개발사업을 추진하기 위해서는 우선 대상지역의 토지를 구입해야 합니다. 여기에는 당연히 돈이 들어갑니다. 예를 들어 개발부지 전체 땅값이 1,000억원이라면 최소 그 10%인 100억원이 계약금이 있어야 사업을 시작할 수 있습니다.

© Elastic Compute Farm, 출처 Pixabay도 사업을 진행하는데 필요한 최소의 경비도 필요합니다. 그러나 시공사는 회사 신용이 낮고 담보로 내놓을 토지도 없습니다. 기존의 대출 방식으로는 돈을 빌릴 수 없는 것이 당연하죠.

이를 해결하는 것이 제2금융권에서 만든 브리지론(Bridge Loan)입니다. 험난한 PF 대출의 발이 돼 준다고나 할까요. 시공사는 사업계획서와 시공사가 사업 참여 의사를 확인하는 의향서, 그리고 땅을 팔겠다는 토지 소유자의 약정서(또는 토지 매매 계약서)를 함께 내고 대출을 신청합니다.

제2금융권은 사업 타당성 심사를 통해 수익성 여부를 판단할 경우 계약금이나 약간의 사업비를 융자합니다. 이 사업비는 평균적이지는 않지만 5억원~30억 수준입니다 시공사는 이 돈으로 지주들과 매매계약을 맺습니다.

시행사는 다시 사업계획서와 함께 토지매매계약서, 시공사로부터 받은 공사도급계약서를 첨부하여 제2금융권에 땅값 1,000억원과 약간의 사업비를 신청합니다. 제2금융권도 사업 타당성을 심사하고 융자를 실시합니다. 이것이 바로 '본PF'입니다. 이 자금으로 제2금융권에서 빌린 브리지론을 정산하고, 지주에게 땅값을 정산하겠습니다.

'본 PF'를 제2금융권에서 빌릴 수 있지만 대출 금리가 비교적 낮은 제2금융권을 선호합니다. 사실 최근 제2금융권에서 PF를 싫어하고, 지방은행이나 저축은행이 PF대주가 되는 경우가 많습니다.

부동산 PF대출은 2000년 이후 급성장했습니다. 부동산 경기 활황과 집값 상승을 배경으로 금융기관들이 앞 다퉈 뛰어들었기 때문입니다. 높은 이자수익과 각종 리베이트를 받을 수 있는 것도 매력이었습니다.

제2금융권은 브리지론을 통해 약정이자 이외에 선이자와 각종 수수료 명목으로 상당한 금액을 받습니다. 예를 들어 리스크 부담을 줄이기 위해 3~4개의 금융회사를 유치해 융자액을 분담하는데 주간사는 수수료로 총 대출금의 26%를 받습니다.

© mohamed_hassan, 출처 Pixabay 브리지론에 의한 연간 수익률을 20~50%로 합니다. 언뜻 보기에는 높은 고리라고 생각됩니다만, 브리지론은 대출 기간이 통상 6개월이며, 본 PF보다 위험이 훨씬 높은 점을 감안하면 결코 높은 편이 아닙니다. 본 PF는 브리지론 대출 여부에 관계없이 사업의 타당성을 검토하고 있으나, 경기가 악화되거나 정부의 정책이 급선회할 경우 본 PF가 물거품이 되는 경우가 있습니다.

그러나 브리지론은 '본 PF가 나올 것'이라는 의향만으로 우선 투입되기 때문에 만일 본 PF가 발생하지 않으면 자금 회수에 난항을 겪을 가능성이 있기 때문에 높은 금리를 요구할 수밖에 없는 구조입니다. 또, 선행 투입되었지만 나중에 얻을 수 있는 설정 순위입니다.

시행사는 금리가 비싸기 때문에 일반적으로 본 PF가 발생하면 바로 상환하기도 하지만 브리지론 자체가 중순으로 본 PF보다 설정 순위에 밀리고 있습니다. 이 때문에 금리는 높을 수밖에 없습니다.____________________________________________________________________________________________________________________________________________________

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